الأخبار

  • 2020/07/13
    مشروع قانون مد فترة إيقاف العمل بالقانون رقم 113 لسنة 1939 الخاص بضريبة الأطيان الزراعيه المزيد...
  • 2020/07/01
    ان المصلحة تبدأ بتلقى الاقرارات الضريبية من المكلفين باداء الضريبة المزيد...
  • 2020/03/30
    تطوير "المالية" لمأموريات الضرائب العقارية على مستوى الجمهورية × 4 معلومات المزيد...
  • 2020/03/08
    المالية توافق على وضع مادة انتقالية بـ"الإجراءات الضريبية المُوحد".. اعرف السبب المزيد...
  • 2019/12/25
    فوده يبحث مع رئيس مصلحة الضرائب العقارية سداد مديونيات الفنادق المزيد...
  • 2019/11/24
    أول تصريح لرئيس مصلحة الضرائب العقارية الجديد المزيد...
  • 2019/03/28
    الضرائب العقارية": نعد قاعدة بيانات لحصر الممتلكات بجميع أنحاء الجمهورية المزيد...
  • 2019/02/03
    سامية حسين: الانتهاء من تعديلات قانون الضرائب العقارية الجديد المزيد...
كل الأخبار

تفاصيل الخبر

  • 2015/02/25

    أسئلة وأجوبة قانون الضريبة العقارية 1

    - هل الضريبة على العقارات المبنية هى ضريبة جديدة ؟
    القانون الجديد للضريبة على العقارات المبنية لايفرض ضريبة جديدة ، فهى ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954 . والذى ظل ساريا حتى صدور القانون الجديد ، فالمواطنون يدفعون هذة الضريبة تحت مسمى تعارف المجتمع على أنة " العوايد " وهو فى الاصل الضريبة على العقارات المبنية ، وتفرض هذة الضريبة وفقا للقانون السابق رقم 56 لسنة 1954 كنسبة من القيمة الايجارية للعقار بسعر 10% للوحدات غير السكنية ووفقا للشرائح التصاعدية بالنسبة للوحدات السكنية بسعر يبدأ من 10% ويصل لاعلى معدلاتة فى الشريحة الاعلى بسعر 40 % .
    ولم يخرج القانون الجديد عن الاساس الذى تفرض علية الضريبة ، فالضريبة ستفرض على القيمة الايجارية للعقارات ، وانما يأتى الاختلاف الاساسى بين القانونين فى أن القانون الجديد يأخذ بالحد الأدنى لمعدلات الضريبة بسعر 10% .

    - كيف يتعامل القانون الجديد مع أصحاب العقارات التى لم يسبق تسجيلها لدى مصلحة الضرائب العقارية ؟
    لبناء علاقة تقوم على الثقة بين المجتمع الضريبى والمصلحة نص القانون صراحة على اعفاء المكلفين غير المسجلين بأجهزة الضرائب العقارية من سداد أى أعباء ، تترتب على الضريبة عن السنوات السابقة ، بشرط التقدم بأقرارات عن عقاراتهم خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون لمحاسبتة ضريبيا بأثر فورى وليس بأثر رجعى .

    - من هو المكلف بأداء الضريبة ؟
    المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبنى أو من لة علية حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال ، سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا ، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الأهلية مكلفا بأداء الضريبة بأداء الضريبة نيابة عن من يمثلة .

    - من المسئول عن سداد الضريبة المالك ام المستأجر ؟
    يؤكد القانون على ان المالك أو من لة حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال هو المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية .
    أى أن المستأجر لايعد أحد المكلفين بأداء هذة الضريبة كما أنة لايجوز الرجوع على المستأجر لسداد الضريبة الا فى حدود الأجرة المستحقة علية وبعد رفض المالك سدادها وبعد أن تخطرة مصلحة الضرائب العقارية بذلك بكتاب موصى علية بعلم الوصول وفى هذة الحالة يعد الايصال الذى يحصل علية المستأجر – بما يفيد تحصيل الضريبة منه – ايصال من المكلف بأداء الضريبة بأستيفائة للأجرة المستحقة لة وفى حدود ماتم أداؤة للمصلحة وبالتالى لايجوز للمالك الرجوع على المستأجر بطلب الاجرة المسددة منة لجهة التحصيل أو اقامة دعاوى قضائية بطردة لعدم سداد الاجرة .

    - ماهى العقارات التى ستخضع لهذة الضريبة ؟
    تسرى هذة الضريبة على كافة العقارات المبنية المقامة على ارض مصر عدا غير الخاضعة للضريبة . سواء كانت مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسة وسواء كانت تامة ومشغولة ، أو تامة وغير مشغولة ، أو مشغولة على غير اتمام .
    ويعنى هذا أن كافة المبانى القائمة حاليا خاضعة للضريبة سواء كانت فيلات مبنية أو عمارات أو عوامات أو شاليهات ، أيا كان موقعها الجغرافى .
    وتفرض الضريبة أيضا على الاراضى الفضاء المستغلة جراجات - مشاتل – مؤجرة وغيرها ، على ان ترفع الضريبة اذا أصبحت الاراضى الفضاء غير مستغلة .
    كما تخضع للضريبة التركيبات التى تقام على أسطح أو واجهات العقارات اذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر والمقصود بالعقار فى القانون الجديد هو كل وحدة سكنية فى المبنى وليس المبنى بالكامل .

    - ماهو موقف العقارات التامة وغير المشغولة ؟
    طالما أن المبنى قد أقيم وأصبح تام البناء فأنة سيخضع للضريبة على العقارات المبنية حتى وأن ظل غير مشغول . ومن ثم فأن القانون الجديد لم يعالج حالات الخلو فلا مجال هنا للقول برفع الضريبة عن الوحدات التى يتم اخلائها .

    - هل سيتم فرض هذة الضريبة على الاراضى الفضاء ؟
    لا يتم فرض الضريبة على الاراضى الفضاء طالما لم يتم استغلالها فأذا ما قام المكلف بأداء الضريبة بأستغلالها بأى نوع من أنواع الاستغلال فأنها تخضع للضريبة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة أو غير مسورة .

    - ماهى حالات عدم الخضوع للضريبة ؟
    • حددت المادة (11) من القانون 196 لسنة 2008 حالات عدم الخضوع للضريبة وهى :-
    العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذى نفع عام. وكذا العقارات المبينة المملوكة للدولة ملكية خاصة على ان تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للاشخاص الاعتبارية .
    الابنية المخصصة لاقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين .
    العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها .
    الاحواش ومبانى الجبانات .
    - هل العقارات المملوكة للهيئات الحكومية تخضع للضريبة ؟
    الهيئات الحكومية المملوكة للدولة لاتخضع للضريبة اذا كانت مخصصة لغرض النفع العام .

    - هل العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة تخضع للضريبة أم لا ؟
    العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة للضريبة وفقا لحكم المادة (11) من القانون 196 لسنة 2008 ولكن اذا ماتصرفت الدولة فى ملكيتها الخاصة بالبيع مثلا للافراد والشركات فأنها تخضع للضريبة اعتبارا أول الشهر التالى لتاريخ التصرف .

    - ماهى أسس تقدير القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية ؟
    تقدر القيمة الايجارية للعقارات المبنية بمعرفة لجان الحصر والتقدير المنصوص عليها فى المادة (13) من القانون ، وذلك بعد تقسيمها وفقا لاسس وقواعد التقييم التى تعتمدها لجان الحصر والتقدير .

    - ماهو سعر الضريبة ؟
    سعر الضريبة 10% من القيمة الايجارية السنوية للوحدات السكنية والغير سكنية .

    - ماهى مصاريف الصيانة التى يتم استبعادها من حساب الضريبة ؟
    يتم استبعاد 30% مقابل مصاريف الصيانة للمبانى السكنية ، 32% مقابل تلك المصاريف للمبانى الغير السكنية .

    - ماهى الجهة التى ستتولى تقدير القيمة الايجارية للعقارات ؟
    تتولى تقدير القيمة الايجارية لجان تسمى ( لجان الحصر والتقدير ) تشكل برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية ، كما أن دور اللجان محدود جدا فى التأثير على القيمة الايجارية لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات اقرار الممول الذى يحررها بنفسة وكذا بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة فى النماذج الرياضية المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب التى تخرج نتائجها التى تمثل الواقع بنسبة كبيرة جدا .

    - ما الذى يضمن أن تقديرات هذة اللجان لايشوبها الفساد والرشوة ؟
    ستقوم اللجان بالتحقق من مجموعة كبيرة من المواصفات الموضوعية ، لمكان العقار ( مثل عرض الشارع وهل بة اشجار أم لا وهل مرصوف رصفا جيدا أو لا وهل يطل على حديقة أو نهر أو بحر أو غيرة ) وطبيعة مواد البناء وتاريخ البناء وطبيعة الحى المقام فية العقار ( وهل بة مرافق أم لا وهل هى مصانة وهل تصل المرافق لكافة الوحدات ) كما سيتم عمل استطلاع لاسعار الايجارات السارية فى المنطقة التى يقع فيها العقار واسعار البيع للعقارات فى المنطقة خلال الخمس سنوات السابقة على تاريخ التقييم ولا تقوم اللجنة بأجراءات تقدير القيمة الايجارية بل يتم تحديدها مركزيا بواسطة حسابات وبرامج الية .

    - هل هناك تأثير للجان الحصر والتقدير على القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) ؟
    دور اللجان مدود جدا فى التاثير على القيمة الايجارية لسببين هما :-
    اولا : لأن تشكيلها برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية وعضوية مندوب عن المحافظة الواقع بها العقار واحد المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص اللجنة ، يختارهما المحافظ المختص .
    ثانيا : لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات لاقرار الممول الذى يحررها لنفسة وكذا بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة وفقا لعوامل التقدير المحددة باللائحة التنفيذية للقانون ، وهذة البيانات يتم افراغها فى النماذج الرياضية .
    المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب التى تخرج نتائجها ممثلة للواقع بنسبة كبيرة .

    - هل القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) فى هذا القانون هى ذاتها الايجارات الجديدة ؟
    هناك اختلاف كبير بين الاثنين حيث أن الايجارات الجديدة تحكمها العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر وفق أحكام القانون 4 لسنة 1996 .
    وتطبق بشأنها أحكام القانون المدنى وتسرى عليها نصوص وأحكام ومبادئ القانون المدنى مثل ( العقد شريعة المتعاقدين ) من حيث القيمة الايجارية المتفق عليها فى العقد المبرم بين المالك والمستأجر ومدة العقد وكلها تكون رضائية بين طرفى العقد بحيث يمكن زيادة القيمة الايجارية فى أى وقت حسبما يتراءى للمالك والمستأجر .
    أما بالنسبة للقيمة الايجارية فى هذا القانون فتحددها لجان الحصر والتقدير بمراعاة الاسس الواردة فى القانون ولائحتة التنفيذية والتى قدر تقدر بأقل من القيمة الايجارية المتفق عليها بين المالك والمستأجر . فهى قيمة ايجارية حكمية وافتراضية بقصد تحديد وعاء الضريبة تمهيدا لاحتسابها وليس معيار لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر .

    - ماهى المدة التى سيظل التقدير سارى خلالها ؟ وما هى أسس تحديد هذة المدة ؟
    المدة التى سيظل التقدير سارى خلالها هى خمس سنوات ( نهاية ديسمبر 2018 ) يعاد بعدها التقدير وقد حددت هذة المدة لملاحقة التغييرات الاقتصادية المطردة كما أنها فترة زمنية تتناسب مع أوضاع سوق العقارات فى مصر بما يضمن عدم تزايد الفجوة بشكل واسع بين العقارات خلال التقديرات المتتالية .
    - هل ستتضاعف الضريبة بعد مدى مدة التقرير المحددة بخمس سنوات فى هذا القانون ؟
    حدد المشروع الى هذا القانون حدا أقصى لزيادة القيمة الايجارية بقدر 30% عن القيمة التقديرية المقدرة فى الخمس سنوات السابقة و 45% لغير سكنى .
    - كيف يتم حماية الممول من أى زيادة كبيرة فى الضريبة عند اعادة تقييم العقار ؟
    حدد المشروع فى القانون حد أقصى لزيادة القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) فقد نص صراحة على عدم جواز أن يترتب على اعادة التقدير كل خمس سنوات زيادة فى قيمة الضريبة تزيد على 30% للوحدات السكنية و 45% للوحدات غير السكنية وهو مايعنى أن الزيادة السنوية فى القيم الايجارية المقدرة لأغراض الضريبة لن تتعدى فى المتوسط 5.3% للوحدات السكنية ونحو 7.5 % لغير ذلك من العقارات حيث أنها زيادة تتراكم على مدار الخمس سنوات .

    - كيف يعلم المكلف بالضريبة التى تقررت على عقارة ؟
    قرر المشروع فى هذا القانون الاعلان عن تقديرات القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) بعد اعتمادها من وزير المالية وذلك فى كافة الاماكن التى يتردد عليها غالبية المكلفين وسوف تحدد اللائحة التنفيذية تلك الاماكن ( كمقار المحافظات ومجالس المدن والاحياء ومراكز الشرطة ... الخ ) هذا فضلا عن النشر عن اتمام هذة التقديرات فى الجريدة الرسمية .
    بالاضافة الى اخطار المكلف بأداء الضريبة بتلك التقديرات والضريبة بكتاب موصى علية بعلم الوصول أو من خلال الصراف على العنوان الثابت بالمأمورية المختصة أو على لعنوان المختار الوارد بألاقرار المقدم منة .

    - هل يحق للمكلف الطعن على تقديرات القيمة الايجارية ( واء الضريبة ) والضريبة التى أعلن بها ؟ وكيف ؟
    اذا ما رأى المكلف بأداء الضريبة أن القيمة الايجارية التى قدرتها لجان الحصر والتقدير ومن ثم الضريبة أن فيها مغالاة وزيادة عماهو قائم أو مرضى بالنسبة لة .
    فلة الحق فى الطعن أولا امام لجان الطعن المشكلة وفقا لهذا القانون بكل محافظة وثانيا له الحق ايضا فى اللجوء للقضاء الادارى .
    وعلى المكلف تقديم طعنة للمديرية أو المأمورية مع سداد تأمين لجدية الطعن مقدارة خمسون جنيها لنظر طعنة .

    - يتخوف البعض من عدم حيادية لجان الطعن ؟
    اذا مانظرنا لتشكيل تلك اللجان يستبين منه أن رئيس اللجنة من أحد ذوى الخبرة من غير العاملين الحاليين أو السابقين فى الضرائب العقارية ويوجد بها عضو فقط يمثل جهة ربط وتحصيل الضريبة ومهندس استشارى فى المجال الانشائى أو احد خبراء التقييم العقارى ، ترشحهما نقابة المهندسين أو الهيئة العامة للرقابة المالية أو البنك المركزى من بين المقيدين فى سجلات النقابة أو الهيئة أو البنك ، على أن يكون المرشح منها فى عضوية اللجنة من بين المكلفين فى نطاق اختصاص اللجنة .
    هذا فضلا عن عدم جواز الجمع بين عضوية لجنة الحصر والتقدير وعضوية لجان الطعن لضمان الحيادية والشفافية .

    - ماموقف العقارات المقامة على ارض زراعية مربوطة بضريبة الاطيان ؟
    تسرى الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الاراضى الزراعية على ان ترفع عنها ضريبة الاطيان منعا للازدواج الضريبى وذلك كلة بمراعاة أحكام قوانين حماية الرقعة الزراعية والتى تتيح البناء على هذا النوع من الاراضى بشروط محددة فى هذة القوانين .

    - ماهى العلاقة بين ضريبة الاطيان المفروضة على الاراضى الزراعية والضريبة على العقارات المبنية ؟
    اهتم القانون الجديد للضريبة على العقارات المبنية بالقضاء على اية علاقة قد تسهم فى خلق نوع من التداخل بين أحكام الضريبة على العقارات المبنية والضريبة على الاراضى الزراعية .
    فقد نص القانون الجديد على رفع ضريبة الاطيان فى حالة خضوع العقارات المبنية المقامة على الاراضى الزراعية للضريبة على العقارات المبنية .
    كما الغى هذا القانون ضريبة الدخل المفروضة على ايرادات الثروة العقارية الناتجة عن الاراضى الزراعية بموجب قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 .

    - من المكلف بتقديم الاقرار الضريبى ؟
    كل مكلف بأداء الضريبة هو الملزم بتقديم الاقرار الضريبى ، ومن ثم فمالك العقار المبنى أو من له علية حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال ، سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا ، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الاهلية مكلفا بأداء الضريبة نيابة عن من يمثلة ، هم الملزمين بتقديم الاقرار الضريبى .

    - هل المستأجر ملزم بتقديم الاقرار ؟
    المستأجر ليس مالكا أو منتفعا أو مستغلا للعقار ، ومن ثم فهو غير ملزم بتقديم الاقرار .

    - كيف يتم تقديم الاقرار مما يملك عدة وحدات فى عقار واحد ، ومن يملك وحدة واحدة فى ذات العقار ؟
    كل مالك لعقار ، او وحدة فى عقار ملزم بتقديم اقرار ضريبيا عما يملكة .
    بالنسبة لمن يملك عدة وحدات فى عقار فعلية تقديم اقرار واحدا ، على أن يقدم عدة استمارات بعدد الوحدات التى يمتلكها ( صفحة 5 من الاقرار ).
    وبالنسبة لمن يملك وحدة واحدة فى ذات العقار فيقدم اقرار عن هذة الوحدة .

    - متى يقدم المكلف اقرارة الضريبى وهل يقدم سنويا مثل الضرائب على الدخل ؟
    يقدم المكلف اقرارة الضريبى فى حالة الحصر الخمسى مرة واحدة كل خمس سنوات وذلك فى النصف الثانى من السنة السابقة للحصر عن كل من العقارات التى يملكها او ينتفع بها .
    أما اذا كان عقارة مستجدا أو أضاف وحدات على عقاره ( بناء أدوار أخرى – تعلية ) وكان عقاره قد سبق حصرة أو أحدث فى عقارة تعديلات أثرت على القيمة الايجارية أو استغل أرضا كانت فضاء .
    فيجب علية تقديم اقرار فى موعد أقصاة نهاية شهر ديسمبر من السنة التى حدثت أ طرات فيها أو عليها تلك المستجدات .

    - هل يمكن للمكلف بأداء الضريبة أن يوكل أحدا غيرة لاستلام الاقرار وتسليمة ؟
    يمكن للمكلف انابة غيرة فى استلام الاقرار وتسليمة للمأمورية المختصة شريطة قيامة بتحرير الاقرار والتوقيع علية وعلى مسئوليتة .

    - هل يتم تقديم اقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة ؟
    نعم يتم تقديم الاقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة ، على ان يتم اتخاذ اجراءات الاعفاء نحوها وفقا لاحكام القانون .

    - ماهى الحالات التى لايتم تقديم اقرارات ضريبة عنها ؟
    لايتم تقديم الاقرارت الضريبية عن الوحدات غير الخاضعة للضريبة العقارية والتى حددها القانون فى المادة 11 منة وهى :
    العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذى نفع عام .
    وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على ان تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للافراد أو للاشخاص الاعتبارية .
    الابنية المخصصة لاقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين .
    العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها .
    الاحواش ومبانى الجبانات .
    كما لايتم تقديم الاقرارات عن الوحدات تحت الانشاء ( غير التامة وغير مشغولة )

    - اين يتم تقديم الاقرارات الضريبية ؟
    الاصل ان يتم تقديم الاقرارات الى مأمورية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار ، ولكن تيسيرا على الممولين الذين يمتلكون عدة وحدات فى بعض المحافظات فيمكنهم تقديم الاقرارات الضريبية فى اى محافظة .

    - هل يحق لاى فرد من افراد الاسرة تقديم الاقرار ، الخاص بوالدى ام هناك ضرورة فى وجود توكيل رسمى منة ؟
    لابد من وجود توكيل رسمى من الوالد ، أو ان يتقدم بنفسة لتقديم الاقرار .

    - امتلك أنا اخواتى عقار نؤجر وحداتة موسميا وليس بشكل دائم فهل نذكر الايجار الموسمى فى الاقرار الضريبى ومن ثم نحاسب ضريبيا على انة مؤجر طوال العام ؟
    الضريبة العقارية ضريبة عينية تفرض على العقار ذاتة وليس على الايراد التى يدرة العقار ، ويتم تقدير القيمة الايجارية السنوية ( وعاء الضريبة ) بمعرفة لجان الحصر والتقدير وفقا لمعايير وأسس معينة تضمنها القانون .

    - أقيم أنا واخواتى فى ستة وحدات بالعقار كملاك فأى ايجار اذكرة فى الاقرار الضريبى ؟
    تترك الخانة الخاصة بالايجار ( قديم – جديد – مفروش وأخرى ) وكذلك الخانة الخاصة بالقيمة الايجارية خالية دون ذكر اى بيانات طالما أنكم مالكين ولستم مستأجرين .

    - لدى شقة ببولاق الدكرور وفيلا بالهرم وعمارة بالعجوزة ، فهل يتم تقديم اقرار واحد ، ام اقرار عن كل وحدة ، وهل يتم تقديم الاقرارت جميعها فى مقر واحد ؟
    يتم تقديم اقرار عن كل وحدة على حدة ويمكن تقديم الاقرارات جميعها فى مأمورية واحدة من الثلاث مأموريات والتى تتبع جميعها مديرية الضرائب العقارية بالجيزة أو ( أقرب مأمورية الى محل الاقامة الدائم ) .

كل الأخبار

استطلاع

كيف تفضل تقديم إقرار الضريبة العقارية؟



شاهدنا على : YouTube